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两个“罪恶”的概念愚弄了全国人民

——空置面积过大、空置率过高都是天大的谬误

    反思是一面镜子，它能将我们的错误清清楚楚地照出来，使我们有改正的机会——【德】海涅

    前些时间笔者对“ 26 ％的商品房空置率”提出质疑，认为按照 中 国 “房地产开发统计报表制度”对空置面积含义的规定，现行商品房空置率的计算方法存在严重错误，所以得出了耸人听闻的结论。按照“空置面积”和“空置率”指标设立的初衷，根据修改后公式计算出来的空置率不到1％ [1] 。笔者的观点公布后，业内哗然，争论激烈，而且在宏观经济领域震动也很大。尽管笔者挨了很多“板砖”，甚至被骂作“人民公敌”，但值得欣慰的是，这次质疑引起了高层领导的重视，建设部也紧急下发通知，要求北京、上海、天津等40个城市提供商品房供应和空置情况的有关数据，回应这场争论，并试图在调研、分析和评估基础上，“准确判断当前房地产市场形势，为中央决策提供依据” [2] 。现在，业内人士谈到空置率时，已经非常警觉，不轻易言数据的高低。曾有人对笔者说：你的打假纠偏工作取得胜利，静等结论好了。但是，半年多来笔者发现，大家仍异口同声地说：空置面积过大，十分危险！其实，“空置面积过大”和“空置率过高”两个错误判断是一脉相承的。既然大家仍然没有认识到“空置面积过大”是错误认识，则说明“ 纠错尚未成功，本人仍需努力“。而且对空置面积和空置率的认识，事关宏观调控的方向。可以毫不夸张地说，对此再稀里糊涂下去，将给国民经济发展和社会稳定带来灾难！

一、结构失衡说——对“空置面积大、房价高”悖论现象的错误解释

早在 1993 年，中国的商品房空置就达到 5000 多万平方米，媒体披露后引起一片惊恐； 1997 年这一指标上升为 7038 万平方米， 1998 年底达到 8783 多万平方米， 1999 年为 9124 万平方米， 2000 年进一步为 9735 万平方米， 2001 年达到了 1.08 亿平方米， 2002 年 7 月攀升到 1.2 亿平方米，而 2003 年建设部公布的这一指标则为 1.28 亿平方米。在这个过程中，舆论界、学术界一直认为空置面积过大、空置率过高，每一次数据的披露都引起了不小的震动和担心，甚至成为全球财经界的焦点新闻。例如，当根据国家统计局再次披露截至 2006 年 3 月底，全国商品房空置面积为 1.23 亿平方米，同比增长 23.8% ，其中商品住宅空置为 6983 万平方米，增长 19.7% 时，连远隔千山万水的美国《华尔街日报》也在 4 月 26 日就此发表长篇评论，指出空置面积过大意味着中国房地产市场蕴含着巨大风险。一个我们解读错了的数据，被外国强势媒体披露后，再次引得全球财经界瞩目。

那些认为空置面积过大的人，是将这些空置面积与现行价格水平下房地产供给的过剩面积划了等号的——他们认为这些空置面积就是“市场消化不了的”、“浪费的面积”。绝大多数学者和政府官员都持有这种观点，所以 10多年来，大家一直在呼吁重视空置面积过大问题 。 当 2006 年 8 月末，媒体披露全国商品房空置面积达 1.08 亿平方米时，当 10 月底，媒体再次披露该指标进一步上升为 1.22 亿平方米（其中空置商品住宅 6680 万平方米）时，担心已经不再仅限于政府和经济学界，许多平民百姓都认为商品房开发面积大大过剩了。

既然是空置面积过大、供给过剩，房地产价格应该下跌才对，但它为什么不但不跌反而节节攀升呢？这样一个天大的悖论为什么这么多年竟然无人质疑呢？只要还承认供求规律起作用，我们就只能承认空置面积过大与房价上升这二者之间只有一方是对的，另一方是错误判断或者说是不符合客观事实的幻觉。没有人能够否定房价不断上升这一客观事实，那么剩下的结论必然就是： 空置面积过大是一个完全错误的判断！相对于目前的市场需求，空置面积不但不大，反而太小！

也许有人会站出来反对笔者：房价上升绝对不是空置面积过小造成的，而是由于房地产供给结构不合理、高档住宅（特别是大户型）比例过大导致的——笔者早就注意到这种解释了，而且这几乎可以说是官方、学术界甚至整个舆论界的共识。但很遗憾，笔者认为这是一种缺乏充分依据的主观臆想——虽然 笔者一直主张要严格控制户型设计不断增大的发展趋势 。从理论上看，目前商品住宅消费的主体力量是改善型消费者， 80 ～ 150 平方米的户型必然是畅销的；从客观现实来看，除北京、上海等外来人口多、大学毕业生云集的城市外，对小户型的需求并不是特别旺。在“国六条”颁布后建设部召开的一个重要座谈会上，特大型城市重庆的代表曾发言并通过书面材料反映小户型并不好卖这种情况；而下面表 1 则反映出二线城市中比较有代表性的长沙市 2006 年 9 月的商品住宅市场情况，从已租售和空置的情况看，不能说小户型就特别好卖，也不能说大户型多么难卖。

表 1：长沙市2006年9月商品住宅市场详情单位： m 2 ；％

注：（ 1 ）本表系根据 长沙房产网公布的《 长沙 2006 年 9 月底各类型房屋空置情况 》计算整理；（ 2 ）表中“ 已租售”以及“空置”所占比率，是用已租售套数、面积和空置套数、面积分别与竣工情况进行比较求出的，而事实上 “ 已租售”与“空置”两项之和并不等于竣工情况，因为“已租售”可能含有未竣工或者以往年度竣工项目的情况，“空置”也涉及以往年度竣工的项目，本表只是借此给出一个比较参照；（ 3 ） 本表中涉及的空置比率与后面所要讨论并认可的“空置率”在含义上并不相同。

从理论上说，在一、两年的短期内，市场供给结构不合理是完全可能的，但如果说它在十多年时间里都是不合理的，实在很荒谬——其一，市场没有失灵，价格杠杆会随时引导市场主体调整供给结构，满足消费者的需求；其二，开发商是经济人，是理性的，知道投资决策失误对他们意味着什么；其三，开发商大多都有专门的市场调研部门或者人员，而且还有专业的咨询机构提供帮助，这些开发商和中介组织都不是吃白饭的。毫无疑问，如果商品房的供给结构与需求结构之间长期严重错位，许多开发商会因此元气大伤甚至“死掉”，后来进入这个领域的投资者会很谨慎。但事实并非如此——房地产业的收益水平不但相对较高（处于中等偏上状态），而且开发公司也由入世前的 3 万家增加到了目前的 6 万家。如果“气不顺”，会有这样的繁荣局面吗？

二、被严重误解的“空置面积”含义——有一定的空置是正常的、合理的

那些将空置面积理解为“卖不掉的面积”、“市场消化不了的面积”的人，自然认为“空置面积越小越好，理想状态为零”。在笔者过去两篇谈空置率问题的文章中 ① ，都隐含着这样的结论：如果认可了现行空置率计算公式存在问题，并同意笔者给出的计算方法，那就意味着 空置面积过大同样是天大的谬误，也是“误国误民误党”的错误结论，必须尽快纠正！

按照现行国家统计报表制度，空置面积是 “ 指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建，统建代建，公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。 ”

这个概念清楚地表明：只要是在开发商手中已竣工但还没有卖出或者租出（应指首次租赁关系）的面积，不管它们以后能不能卖出去或者租出去，只要到报告期末（统计时点），尚未卖出去或者租出去，就被统计为空置面积。而中国《民用建筑设计通则》规定，重要建筑和高层建筑主体结构的耐久年限为 100 年，一般性建筑为 50 ～ 100 年。对一个法定寿命如此长、建设周期一般也要 1 ～ 3 年的开发项目来说，销售一、两年十分正常。如果“ 空置时间在 1 年以内的为待销商品房，空置时间在 1 年以上 3 年以内的为滞销商品房，空置时间在 3 年以上的为积压商品房”这样的说法能够被各界广泛接受，而且据此修改国家统计报表制度，则 3 年以上时间仍未卖出或者租出的商品房，才可以被视为 “卖不掉的面积”、“市场消化不了的面积” 。比照工业产品而言，商品房从竣工验收到开始出售，这段时间相当于“ 成品库存期 ”，开始销售的 3 年时间相当于“ 销售期”，把处于 “ 成品库存期 ”和“ 销售期”的产品当作市场过剩产品，显然是可笑的！

现在假定某开发项目 2006 年 11 月 20 日竣工验收，统计局要求按照 2006 年 11 月 21 日为报告期上报空置面积情况，结果这个项目可能还未开盘销售就全部作为空置面积上报上去了。事实上，一年以后，这个项目三分之二左右的面积可能被卖掉；三年以后，五分之四甚至更高比例的面积可能被卖掉。

例如，在 2006 年以前的 9 年，一线城市广州商品房供给充足，市场稳定，到 2005 年末真正处于积压状态的面积也只有 105.65 万平方米，占空置总量的 18.8 ％（参见表 2 ）。其中的住宅空置面积为 254 万平方米，占全市商品房空置总量的 45.1 ％。广州住宅的套均建筑面积较大，如果按 125 平方米计算，空置数量只有约 2 万套，而且绝大部分处于待销和滞销阶段，估计处于积压状态的只有 1 ～ 3 千套。 而二线代表城市长沙 2006 年 9 月末处于积压状态的商品房只有 10.1 万平方米，占空置量的 6.71 ％（参见表 2 ）。其中积压商品住宅只有 3.26 万平方米，如果按照建设部公布的 40 个重点城市 商品住宅套均建筑面积 115 平方米计算， 估计不到 300 套。

表 2：一线代表城市广州2005年末商品房空置状况

注：本表系根据 2006 年 4 月由广州市房地产业协会、广州市房地产学会发布的《广州市空置商品房研究报告》计算整理。

表 3：二线代表城市长沙2006年9月商品房空置状况

注：本表系根据 长沙房产网公布的《 长沙 2006 年 9 月底各类型房屋空置情况 》计算整理。

可能有人仍不理解空置面积存在的必要性，笔者在此从理论上给出解释 ① ：

其一，商品房竣工验收后不会即刻转移到消费者手中，它们要销售出去或出租出去，需要一个合理的时间段，这就表现为空置状态 —— 造成这种状况的原因至少有四个方面：（ 1 ）如果是现房销售，竣工验收的日期与开盘销售的日期肯定不一致，中间会有一个间隔期，但统计空置面积时却是从竣工验收日算起，所以这个间隔期的存在就使得许多商品房表现为空置状态；（ 2 ）商品房价格昂贵，正常情况下需要花费购买者多年的积累，因此购买者非常谨慎，一般都需要几个月、一年甚至更长时间进行决策；（ 3 ）商品房是存在较大差异的商品，购买者总是努力寻找自己更喜欢的，购买者偏好的存在使得搜寻工作一般要经历相当长的一段时间；（ 4 ）商品房是一种较复杂的商品，隐含的信息多。为了达成交易，开发商需要时间开展营销活动，向外界传递信息（当然这些信息未必完全真实，有时会出现虚假信息），购买者也要努力搜集、掌握这些信息，避免上当受骗。基于这些考虑，笔者在前些年就曾建议将商品房空置按照时间长短划分为摩擦空置（正常空置）和市场空置（因销售困难而形成的空置）两类 [3] 。

其二，商品房市场上总是存在一定量的 “ 有瑕疵 ” 供给或者无效供给。这里的 “ 有瑕疵 ” 供给是指品质上不太适应市场需求，在价格上与购买者的购买力和现实购买欲望不很适应的商品；无效供给是指因品质存在严重缺陷而无人要的产品，或者在价格上消费者根本不接受的产品。由于市场定位失误、交通不便、施工质量缺陷以及楼层、朝向、设计、周边环境等方面的原因，总会有一些商品房要很费劲并延后很长时间才能卖出去，甚至根本卖不出去。这些就是 “ 有瑕疵 ” 供给或者无效供给，它们也表现为空置状态。

谈到这里，还需要指出对空置面积的另一种严重错误认识：很多人认为买了不住就是空置，或者认为买了不住和卖不出去都是空置。站到一个普通市民的角度，不能说这种理解没有道理。但在国家统计规定上， “空置面积”作为一个专业术语，是有特定含义的，与大家的直观理解有区别。如果大家对前面的讲述仍有疑惑，笔者再解释一下设立这个统计指标的初衷：国家统计局和建设行政主管部门试图利用 “ 空置面积 ” 这一指标，考察房地产开发行业的投资规模和市场销售状况，从开发商角度观察是否出现了投资过剩，并非用于考察城市居民（包括一些网友所说的投机者）的居住水平和房屋利用状况。

这样看来， 居民手中未居住的 “ 空置房 ” 就绝对不能算作空置房了，因为它们已经不属于开发投资领域，而是进入了通常所说的“消费环节”（正规的说法是进入了“私人投资环节”，因为在计算 GDP 时个人买房被计入私人国内总投资）。如同一个人买了很多衣服但大多不穿，这是不能再视为服装厂的 “库存” 了的。“空置面积”完全是对开发商而言的，概念中所说的 “出租”也是指开发商的初始交易行为，并非指居民的出租行为。一些人买了房不住，一些小区出现较多的黑灯现象，这说明住房消费政策出了问题（必须采取措施遏制这种局面的恶化，防止住房浪费现象的蔓延），如果用“利用率”说明这种状况更合适，不应使用 “ 空置 ” 概念 。

四、空置面积不足、空置率低的市场 结果：需求积压并进一步集聚，房价上冲力强，开发投资高涨

2005 年以来，中央政府及各部委出台了众多政策，数量之多、力度之大达到了举世瞩目的地步。这些政策的主要目标是控制房价上涨的速度，使其趋于稳定。但根据报道看，将近两年来的调控结果似乎并未令决策部门满意，民间意见也很大。在此先不讨论当前房价上涨的幅度多大才算合理，单说为什么这么多严厉政策仍不能摁下房价“高昂的头”—— 本来空置面积不足、空置率过低，如果政策对需求的影响不大，但压信贷、压投资、严控土地规模的思路明显影响了供给，市场供求关系就会更加紧张。若不是许多人处于观望状态，房价上涨的冲力会更大，开发投资热情会更加高涨。

西方经济学中有一个研究房地产投资的简单模型——由于房地产作为资产具有使用期长（一般建筑的寿命可达70年以上）的特点，任何一年内房地产投资的流量与全社会的既有房地产存量相比，所占份额都很小，因此，房地产投资理论一般从考察房地产的存量市场入手来分析房地产投资的决定。

先看房地产投资的决定。 我们用向下倾斜的 DD 曲线表示市场上对房地产存量的需求，房地产的价格 PH越高，意味着需求就越小。由于房地产的使用期很长，既定的房地产存量无法迅速改变，在任一时点上，都可以将房地产的供给存量看作固定的，因此用垂直的SS曲线来表示。需求曲线和供给曲线的交点决定了房地产的均衡价格 P 0 H 。在任一时点上，房地产存量市场的均衡决定着即时房地产的资产价格。

当前的房地产价格将决定下一步新增房地产的供给量。若 S 曲线表示作为房地产价格函数的新增房地产供给曲线，与一般的供给曲线类似是向上倾斜的。开发商将购买土地、原材料等生产要素，雇佣建筑商、监理公司等开发新的商品房，并按市场价格来出售这些房地产，赚取利润。 S 曲线的位置受开发所使用生产要素成本以及影响建筑成本的技术性因素的影响。

在房地产存量市场所确定的房地产价格 P 0 H 上，开发商将提供 I 0 H 量的新增房地产投放到市场上。房地产价格越高，新增房地产的供给量就越大。新增房地产的供给量对应着房地产总投资， S 曲线也就代表了某一给定时期内的房地产投资曲线，而存量供给曲线 SS 则代表了某一时点市场上的全部房地产量。

由此不难看出：房地产的存量市场决定房地产的均衡价格，房地产的价格决定房地产投资量。

图 1：房地产投资的决定

再看房地产需求和投资量的变动。 如果房地产需求发生变化，房地产的均衡价格也会因此变化，进而对房地产投资量产生影响。决定需求曲线位置的经济变量包括很多，此不展开分析。房地产需求量的增加会使需求曲线由 DD 。 移到 DD 1 ，房地产均衡价格则由 P 0 H 上移到 P 1 H ，而房价的上升必然会刺激投资需求，导致房地产投资由 I 0 H 增加到 I 1 H 。

图 2：房地产需求的增加

对房地产存量的需求还与拥有房地产的净收益有关。对所有者来说，由房地产带来的总收益包括两部分：其一是租金收入，即使房地产不用于出租，其拥有者通过居住或者使用可得到隐含报酬，这相当于租金收入；其二是因为房地产价格上升而产生的资本增值，因为房地产的重要特点之一是具有保值和增值的功能。当然拥有房地产也要付出一些代价：利息成本、折旧和不动产税。从总收益中扣除这些成本并经税收调整，剩下的为业主的净收益。如果房地产的净收益增加，拥有房地产就变成有利可图的投资，从而导致需求增加，房地产需求曲线由 DD 。 移到 DD 1 。

所有对既有房地产存量需求有影响的因素，都会影响房地产价格，进而影响房地产投资量。当前特别值得关注的是，尽管利率也在上升，但与较快上涨的房价相比并不明显，所以业主的净收益明显增加，这进一步带来了需求的增加，不管是用于自住还是投资（含被国人视为“投机”的需求部分）。

同样，任何影响房地产供给曲线的因素也都会影响房地产的投资量，比如说劳动力成本的降低或者建筑技术水平的提高会促使开发商增加投资，扩大房地产的供给。

尽管新的房地产投资量相对于既有房地产存量来说比例很小，在短期内可忽略其对房地产价格的影响。但从长期来看，房地产存量将因房地产的新增供给和房地产的折旧而变动。房地产投资的增加将推动 SS 曲线向右移动。若增长率等于零，当资产存量不再发生变化时就达到了房地产市场的长期均衡。如果一段时期内供给增长速度不如需求增长速度快，房价就会明显上升，而明显上升的房价将在下一个生产周期中拉升投资规模。

图 3：1998～2005年房地产供给变化状况

但是，如果房价的上升对房地产投资和供给的引导并不顺畅，比如说国家采取了压缩投资、信贷，严控土地供给等抑止投资的措施，就可能导致房地产市场供求关系更加紧张，房价上涨的压力更大。从稳定价格角度来说，调控就会出现南辕北辙的结果。

图 3 为 REICO 工作室《中国房地产市场报告—— 2006 年 1 季度》第 20 页 中给出的图标。 在该图中我们可以看到，无论空置面积 / 施工面积的比值，还是空置面积 / 竣工面积的比值，抑或是空置面积 / 新开工面积的比值，从 1998 年至今 2005 年都在下降，这表明市场供求关系趋紧是不争的事实。在这种情况下，需求更容易膨胀，而供给跟不上需求的增长，要调控房价使其真正趋稳（不是观望状态下的趋稳）又谈何容易呢？近期广州、北京等地空置面积逐渐下降，市场供求关系进一步紧张，房价进一步上涨，这充分证明在空置面积与房价关系的判断上大多数人都是完全错误的！

五、结语：到了该反思调控思路的时刻了

空置面积与空置率不是两个可有可无的统计指标，事关对整个房地产市场形势、价格走势以及投资规模的判断，关系到共产党和中央政府的权威，也关系到政局稳定与和谐社会的构建。希望决策部门不要回避这个问题，重新评估当前的房地产形势，实事求是地评价已有政策的实施效果和可行性，进而重新审视现行调控思路的科学性。先秦的韩非子说过：“以肉去蚁，蚁愈多；以鱼驱蝇，蝇愈至”。如果思路和方法上有错误，何以能达到目的呢？种种推理和现实情况都表明：在严格控制耕地占用和保持国民经济稳定增长的前提下，寻求开发规模的适度扩大（加快低矮住宅改造、提高容积率等）和房地产需求的适度压缩相结合的方案，可能是走出调控泥潭的唯一路径。

参考文献：

[1]董藩.被公开张扬的空置率[N] .中国房地产报，2006-03-20.
[2] 王芳洁，林明 . 调控方向定调，建设部将对热点城市启动行政调节[N]. 第一财经日报 ，2006-04-10.
[3] 董藩. 对空置房不能一概而论[N].光明日报，2002-02-05.
[4] 董藩.地产舆论、地产学术与空置率问题——不得不再说的话[N]. 中国房地产报， 2006-04-03.